Информация: Общество

Опять придется раскошелиться


Проблемы ЖКХ власти предпочитают решать за счет собственников жилья Из года в год власть утверждает, что решает проблемы ЖКХ. Провозглашаются реформы, выдумываются новые законы, осваиваются миллиарды бюджетных средств. Но почему-то простые люди, живущие в простых квартирах, остаются один на один со своими текущими трубами, замусоренными дворами и квитанциями на оплату призрачных услуг. Сегодня о том, чего ждать и к чему готовиться простым южносахалинцам в 2014 году, мы беседуем с юристом некоммерческого партнерства «ЖКХ-Сервис» Юрием РЕВИНЫМ. – Юрий Андреевич, у южносахалинцев накопилось много претензий к коммунальщикам, но в чем основная проблема? – Вот именно к коммунальщикам! Своей беспощадной политикой и жаждой наживы они лишают собственника покоя и последней надежды хоть на какой-то ремонт в его доме. Эти претензии в адрес тех, кто продает собственникам холодную и горячую воду, тепло и электричество. Увы, качество таких услуг далеко от нормативов, что заметно даже невооруженным глазом. В то же время цена на коммунальные услуги, как правило, в 3 – 5 раз выше платы за жилищные услуги управляющей организации (текущий ремонт, уборка в подъездах и т. п.). При этом качество коммунальных услуг ничуть не лучше жилищных, а зачастую даже хуже. Так вот, основная проблема заключается в том, что вектор потребительского гнева и правительственного гнета направлен на компании, оказывающие жилищные услуги (управляющие организации), а не на тех, что оказывают коммунальные (энергосбыт, водоканал, СКК и т. д.). Мы пытаемся решить проблему там, где она реально не существует. Проблемы с ценами и качеством жилищных и коммунальных услуг решать нужно в первую очередь там, где производится коммунальный ресурс. Сегодня механизм продажи коммунальных услуг от управляющей организации к собственнику законом реализован так, что исполнить его практически невозможно. Ибо как можно продавать то, чего не имеешь, да еще и себе в убыток? По нынешним тенденциям реформы ЖКХ современные управляющие организации не смогут на законных основаниях продавать коммунальные услуги еще очень долго. Однако ежедневное давление со стороны коммунальных организаций на фоне противоречивого жилищного законодательства нацелено как раз на то, чтобы обязать управляющие организации оплачивать за неплательщиков коммунальные услуги из фонда «содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома» . Это так называемые общедомовые нужды. Кроме того, коммунальное лобби пытается обязать управляющие организации платить за коммунальные ресурсы сверх той платы, которую уже вносят собственник и наниматель жилья. Это так называемые сверхнормативные расходы. – По какой причине складывается такая ситуация? – Сегодня более 75 проц. средств в платежах за жилищные и коммунальные услуги составляет плата за электричество, отопление, горячую и холодную воду, вывоз и утилизацию мусора. Остальные 25 проц. – это доля платы управляющей организации за текущий ремонт, дворника и уборщицу. И это при том, что помимо бюджетных дотаций цены на коммунальные услуги ежегодно растут. По данным журнала «Эксперт», только на тепловое хозяйство в стране тратится, с учетом вливаний из бюджетов, от 1,5 до 2 трлн. рублей (около 3 проц. ВВП). Централизованного тепла у нас производится в 11 раз больше, чем в США, хотя рынок электроэнергии в России в четыре раза меньше, чем в Америке. Рынок российского тепла – это крупнейшая в мире дыра, хотя для кого-то это способ наживы. На фоне такого коммунального бума нельзя не заметить, что тарифы на жилищные услуги в большинстве случаев остались на уровне 5-летней давности, а программы капитального ремонта и сейсмоусиления себя явно не оправдали. Вместо того чтобы решать проблемы там, где они действительно есть, власть опять толкает собственника в жилищную сферу. Довершить начатое призваны региональные операторы по капитальному ремонту. Внесение платы за капитальный ремонт по утвержденному властью тарифу станет новой обязанностью каждого владельца жилья уже в 2014 году. И это при том, что капитальный ремонт можно делать только после сейсмоусиления. К слову, ни один жилой дом в Южно-Сахалинске с 2009 года сейсмоусиления так и не прошел. Видимо, сегодня решать общеотраслевые проблемы в ЖКХ можно исключительно методом принуждения и только за счет собственника. Из-за коммунального лобби в ближайшем будущем собственник будет платить за свет, воду и тепло три раза вместо одного. Вначале необходимо оплатить услуги, потребленные лично у себя в квартире. Затем – общедомовые нужды (ОДН) на всех собственников в доме. И наконец, оплатить надо то, что дом потребил сверх установленной региональной нормы. В некоторых случаях ОДН и сверхнормативное потребление пытаются взыскать с управляющих организаций. Однако управляющая организация может оплатить ОДН и «сверхнормативку» только из фонда «текущий ремонт и содержание общего имущества». А это средства все тех же собственников. Даже если управляющая организация будет собирать плату за ОДН, это не решит проблему с неплательщиками и со «сверхнормативкой». Долг перед коммунальщиками будет постоянно расти, и рано или поздно его придется гасить со статьи «текущий ремонт и содержание общего имущества». А это значит, что собственники лишатся части работ по дому (ремонта кровли, восстановления электрики, косметического ремонта подъезда и т. п.). На этом фоне правительственные меры, призванные стимулировать управляющие организации снижать энергопотери путем модернизации старых внутридомовых инженерных сетей, выглядят достаточно противоречиво. Ибо с чего модернизировать, если средства уходят на погашение долгов собственников за коммунальные ресурсы и оплату «сверхнормативки»? Это больше походит на новый метод повышения тарифа за коммунальные услуги, завуалированный под стимулирование управляющих организаций и собственников жилья снижать энергопотери в домах. Таким образом, в 2014 году доля коммунальных услуг в платежах за ЖКХ вырастет с 75 проц. до 85 проц. Кроме того, к существующим платежам прибавится плата за капитальный ремонт региональному оператору. При этом тариф управляющей организации за текущий ремонт и содержание снижать нельзя. В противном случае управляющая организация вообще не сможет работать. В худшем случае ее обанкротит коммунальщик, в лучшем – за нее заступится собственник. И сегодня это единственный достойный вариант развития событий. Достижение коммунального благополучия заключается не в борьбе собственника с управляющей организацией, а в объединении собственника и управляющей организации в борьбе против коммунальщиков. – С чего же вы призываете начать борьбу против коммунальщиков? Что можно предложить собственнику в качестве достойного аргумента? – Если бы у нас в домах стояли приборы учета, которые учитывают не только количество, но и качество потребляемых коммунальных услуг, мы бы платили сущие копейки. На материке уже имеются яркие примеры подобной практики. В многоквартирный дом устанавливают приборы учета, которые считывают не только количество потребляемых коммунальных услуг, но и их качественные показатели. Установка таких приборов учета с нашими тарифами на электричество, воду и отопление может сэкономить потребителям 50 проц. и более средств, идущих на оплату коммунальных услуг. Однако проблему со сверхнормативным общедомовым потреблением такие счетчики решить, к сожалению, не смогут. «Сверхнормативка» и общедомовые нужды – это плата за потребление коммунальных услуг в местах общего пользования. В редких домах можно попасть в теплый, свежевымытый, полноценно освещенный подъезд. Грязь, разбитые лампочки, холод – обычное зрелище в наши дни. Отсюда вопрос: «Почему мы платим за «сверхнормативку» и общедомовые нужды?». Если идет расход воды на общедомовые нужды, значит, уборщица должна где-то брать воду. Однако буквально единичные дома сегодня могут похвастать возможностью предоставлять воду в местах общего пользования. Освещение, как правило, работает через этаж, а лампочки светят хуже карманного фонарика, будто напряжение в сети вечно не дотягивает до норматива. В подвальных помещениях и на чердаках, площадь которых тоже идет в расчет «сверхнормативки» и ОДН, в абсолютном большинстве домов освещение напрочь отсутствует. С отоплением ситуация не лучше. По факту получается, что коммунальные расходы в местах общего пользования отсутствуют. А значит, ни управляющим организациям, ни собственникам плату за «сверхнормативку» и ОДН начислять просто не с чего. Тогда за что мы платим? Очевидно, вопрос остается открытым. Беда в том, что перед приватизацией жилья не был произведен капитальный ремонт внутридомовых инженерных сетей. Поскольку электрооборудование и трубы в домах сильно устарели, идут электро- и теплопотери. В перспективе все эти потери коммунальщики намерены гасить за счет собственников жилья. Но это же не проблемы собственника, который приватизировал квартиру, это проблемы властей, которые своевременно не произвели ремонт. По закону о приватизации бывший собственник при передаче дома должен его «откапиталить», а этого в абсолютном большинстве случаев сделано не было. И сегодня вместо того, чтобы просто отремонтировать жилой фонд, власть стимулирует «зажравшиеся» управляющие организации и «нерадивого» собственника через ОДН и «сверхнормативку» отремонтировать дом за свой счет. Собственник должен научиться работать в команде и начать отстаивать свои права на капитальный ремонт, а следовательно, на равноправие и справедливость в ЖКХ. – То есть нам всем придется переплачивать, и ничего с этим не сделать? – Пока ни водоканал, ни тепловики «сверхнормативку» и ОДН не начисляют. Наверное, пока сами разобраться не могут во всех этих «дремучих» расчетах. Может, боятся народного гнева и массовых протестов. Ведь перед выборами никому не нужны митинги и демонстрации. Хотя за это им большое спасибо, может, хоть они встанут на сторону жильцов? Собственникам и нанимателям сейчас и так не позавидуешь. С 2005 года начал действовать новый Жилищный кодекс, который полностью изменил отрасль жилищного и коммунального хозяйства. У собственника появились новые обязанности, а вместе с ними и дополнительная ответственность. Реформа лишила собственника всякой государственной и муниципальной поддержки по контролю качества коммунальных услуг. Теперь все проблемы собственник решает исключительно самостоятельно. Организует общедомовые собрания, формирует заявки на капремонт, назначает управляющую организацию, судится с коммунальными организациями и т. п. Также ликвидированы все муниципальные жилищно-эксплуатационные организации, которые до реформы ЖКХ несли ответственность за качество как жилищных, так и коммунальных услуг. Сегодня на рынок вышли уже частные и в исключительных случаях муниципальные управляющие организации. Так вот, у появившихся после реформы уже абсолютно новых управляющих организаций отсутствуют рычаги контроля за качеством коммунальных услуг. Теперь этот вопрос решается исключительно по желанию и финансово-материальному состоянию собственника жилья. Захочет собственник поставить приборы учета, способные контролировать качество коммунальных услуг, профинансирует – решит множество проблем для себя и управляющей организации. Не захочет, не даст денег – проблем с каждым годом будет все больше и больше вплоть до того, что дом может вообще остаться без нормальной управляющей организации. – Неужели все так плохо, ведь есть добросовестные управляющие организации, в домах которых люди живут по-человечески? – Во-первых, в наших домах по-человечески жить просто невозможно. А во-вторых, добросовестные управляющие организации есть. Просто на общем фоне повальной критики всех без исключения управляющих организаций простому обывателю их тяжело выявить. Там подобраны хорошие кадры, директорам не наплевать на состояние домов, на собственников. По сути это даже не управляющие организации, а больше общественные организации. Прибылей там не видели отродясь, каждую копейку экономят, болеют за организацию душой. – Юрий Андреевич, что, по вашему мнению, ожидает жильцов из потенциально опасных домов, которые не прошли процедуру сейсмоусиления? – Пока жильцы таких домов остаются заложниками ситуации. В 2009 году утверждалась целевая программа повышения сейсмоустойчивости жилых домов на период до 2017 года. На реализацию мероприятий выделили 6,3831 млрд. рублей, в том числе за счет средств: – областного бюджета – 3,6466 млрд., – бюджета городского округа «Город Южно-Сахалинск» – 0,0765 млрд., – внебюджетных источников – 2,66 млрд. рублей. Но беспокоит граждан не то, что исполнители этой программы запаздывают с сейсмоусилением, а то, что деньги тратятся на украшение фасадов жилых домов. Возникают справедливые и обоснованные вопросы: как же будет производиться сейсмоусиление, если стены дома закрывают дорогой декоративной отделкой, капитально ремонтируют крыши домов, а собственники, не имея возможности жить в ожидании сейсмоусиления, капитально ремонтируют свои квартиры? А ведь сейсмоусиление многоквартирного дома без отселения граждан и реконструкции их квартир выполнить невозможно. Власть держит паузу, не объясняя и не разъясняя жителям города своих планов на реализацию этой программы. На сайте управления жилищной политики есть информация, согласно которой дома, попавшие в перечень по сейсмоусилению, до настоящего времени даже не обследованы, не говоря уже о проведении самого сейсмоусиления. По данным министерства по развитию Дальнего Востока, освоение средств по программным мероприятиям успешно идет в Камчатском крае и Сахалинской области. На Камчатке укреплены конструкции 38 жилых домов, двух детских садов, школы, поликлиники, построено 9 жилых домов в Петропавловске-Камчатском, строится еще два на 100 квартир в г. Елизово. В Сахалинской области построен 71 жилой дом, проведены работы по сейсмоусилению двух жилых домов, шести объектов социальной сферы, еще на двух ведутся работы. Что это за дома и где они находятся знают только в министерстве, а нам бы на них посмотреть тоже очень хотелось. Также жителей города взволновала, информация, попавшая в социальные сети из областной Думы, где 17 апреля 2014 года с отчетом выступил губернатор. Он, в частности, заявил, что панельные дома 97-й и 138-й серий строить никто не разрешит, так как они не соответствуют законодательству по требованиям сейсмоустойчивости и энергоэффективности. А какой будет судьба уже построенных домов? О том нам неизвестно, так как власть опять держит паузу. Если следовать логике, то, судя по отчету губернатора, эти дома вероятнее всего будут сноситься. Но возникает вопрос: какую цель преследует власть, передавая по приватизации квартиры в таких домах в собственность граждан, если эти дома не соответствуют нормам? Следует ли эти дома считать аварийными? – Что это за серии такие – 97-я и 138-я? – Это панельные, как правило, пятиэтажные дома, в которых плиты приварены друг к другу за арматуру. При землетрясении такие дома просто сложатся. Между плитами регулярно образуются трещины. Эти трещины заделывают монтажной пеной, шпаклюют, подкрашивают фасады. – Сейчас в Госдуме рассматривают законопроект о лицензировании управляющих организаций. Чего нам ждать в связи с этим новшеством? – Несмотря на крайне отрицательное мнение общественности, закон о лицензировании управляющих организаций скорее всего примут. Однако надо иметь в виду, что закон очень противоречив. Например, сказано, что управляющая организация обязана получить лицензию для осуществления услуг управления. Без лицензии управлять нельзя, и, соответственно, все управляющие организации подлежат проверкам. А несколькими строками ниже написано, что управляющие организации, получившие лицензии, проверкам не подлежат. За работу без лицензии грозит штраф в размере около полумиллиона рублей. Откуда у маленьких компаний в селах, поселках, районах такие деньги? Соответственно, это бремя опять ляжет на собственников жилья. В свою очередь, надо отметить и тот факт, что жилищные инспекции, прокуратуры, Роспотребнадзор и прочие контролирующие жилищную сферу органы и без того перегружены работой. У них ведь тоже наблюдается острая нехватка специалистов в области ЖКХ, способных грамотно «разруливать» спорные ситуации, а не тупо выписывать штрафы. Если ситуация с кадрами и отношение к отрасли в ближайшее время не изменятся, штрафов станет еще больше, а платить их будут из кармана все того же собственника. Получается, что законодатель хочет навести порядок, но при этом он не думает ни о последствиях, ни о судьбе человека – о той целевой аудитории, для которой он это делает. Есть очень большая вероятность, что после принятия такого закона управляющие организации просто обанкротят, а на их место придет крупный монополист. Мелкие «управляшки» уйдут с рынка сами – не выдержат финансового бремени. С более крупными разберутся через жалобы собственников, лишение лицензии и аттестацию рабочего персонала. Кстати, стоимость аттестации руководителя и рабочих управляющей организации до сих пор неизвестна. Потом сюрприз будет. Так что впереди и у чиновников, и у простых людей будет больше вопросов, чем ответов. Жильцы до сих пор не понимают системы управления домами, своей собственностью. Не понимают, чем отличается старый ЖЭК от новой управляющей компании. Люди привыкли жить, как при коммунистах, когда и качество услуг было выше, и голова не болела о том, что завтра тебя обманут, обсчитают, обдерут до нитки. – Сколько же будет стоить такая лицензия? – Поскольку штраф за отсутствие лицензии от 450 тысяч, то это фактически и есть цена за лицензию. Официальная цена пока не утверждена. И глубинная проблема не в стоимости лицензии, а в том, кто будет утверждать эту стоимость и чьи интересы будет отстаивать – гражданина или власти. Пока планируется взвалить непосильное бремя организации лицензирования на жилищную инспекцию. При этом ни о реорганизации, ни о финансировании этой деятельности речь пока не идет. Что ж, потом сюрприз будет. Р. НИКОЛАЕВ.

Газета "Советский Сахалин"

9 июня 2014г.


Вернуться назад