Информация: Общество

Земля у дома


Когда в прошлом году рядом с двумя жилыми многоэтажными домами в центре Южно-Сахалинска началась стройка, граждане забили тревогу. По их мнению, возводимый магазин смешанных товаров (капитальный объект) «оттяпывал» немалую часть придомовой территории и располагался очень близко к уже существующим зданиям. Речь идет о домах № 27 и 29 по ул. Карла Маркса, которые находятся наискосок от здания областного министерства строительства. Рядом с этими жилыми домами расположен торговый павильон «Тибет». Вот возле этого павильона власти и разрешили построить магазин смешанных товаров. По словам жильцов, когда начались строительные работы, они включились в борьбу за свои права. Стройку приостановили. Но потом все-таки появился забор, строители (подрядчик ООО «СаКоРент») предъявили гражданам продленное городской администрацией разрешение на строительство. Жильцы начали обращаться в различные инстанции. В частности, подали два иска в суд: первый – о признании незаконным разрешения городской администрации на строительство магазина в этом месте; второй – о признании права жителей на придомовую территорию в границах, обозначенных в техпаспортах зданий. Направили также письмо на имя губернатора. Написали коллективное обращение в городскую прокуратуру (под ним стоит 41 подпись). Во всех этих обращениях жильцы пишут о том, что власть грубо нарушает их конституционные права собственников на общее имущество многоквартирных домов, права на беспрепятственное пользование объектами благоустройства придомовой территории, а также права на благоприятную среду обитания. Земля является неделимым общим имуществом дома, пишут жильцы. Чиновники оправдывают свои действия ссылкой на несформированность придомовых земельных участков. Однако это не более чем миф. Другим чиновничьим мифом, считают граждане, является утверждение, что поскольку придомовая территория якобы не сформирована и не внесена в государственный земельный кадастр, то у граждан нет никаких прав на владение (и пользование) придомовой территорией и объектами благоустройства. Действия с землей придомовых территорий чиновники оправдывают нормами Градостроительного кодекса – фактически действуя в рамках административного управления застройкой города. Однако жильцы не застройщики, а собственники, поэтому юридическую оценку спорных земельных отношений следует проводить, считают они, руководствуясь не нормами Градостроительного кодекса, а нормами специальных законов: Жилищного, Земельного, Гражданского кодексов и федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Чиновники должны письменно согласовывать с домовладельцами любые намерения по выделению на придомовой земле участков под строительство. Важный момент: и эти два дома на ул. Карла Маркса, и другие дома проектировались и строились с соблюдением градостроительных норм. Согласно им в обязательном порядке при этом формировался (и отводился) земельный участок. Земли придомовых территорий на капстроительство и последующую эксплуатацию посредством типового акта на бессрочное пользование земельным участком передавались исполкомам местных советов. Генплан придомовой территории до настоящего времени является обязательной принадлежностью техпаспорта на любой капитальный объект. С учетом изложенного жильцы просили принять срочные меры прокурорского реагирования для приостановления начатого строительства магазина на земельном участке домов № 27 и 29. Ответ на свое обращение из городской прокуратуры граждане так и не получили. Поэтому были вынуждены на днях обжаловать ее бездействие в областной прокуратуре. В исковых заявлениях в суд жильцы домов обращали внимание на то, что по закону государственная регистрация права на помещения в многоквартирном доме неразрывно связана с правом долевой собственности на общее имущество. Согласно методическому документу для расчета придомовой территории СП 30-101-98 и Градостроительному кодексу, границы действующих землеотводов (в том числе и по жилым многоэтажным домам) не подлежат пересмотру. Администрация города не привлекала жильцов данных домов как собственников долевой части общего имущества зданий к предварительному согласованию места размещения объекта капитального строительства. В связи с этим истцы просили суд признать незаконными действия администрации города по выделению земельного участка предпринимателю и заключение с ним договора аренды земельного участка под капитальное строительство. А также просили обязать администрацию города устранить это нарушение и принять меры по восстановлению исходного состояния придомовой территории. Как сообщил дополнительно юридический представитель жильцов вышеупомянутых домов Ф. Константинов, с 1922 года в России ни один жилой дом не строился без нормативных землеотводов под строительство. То есть при проектировании дома рассчитывались на каждый квадратный метр общей площади нормы озеленения, благоустройства и т. д. В соответствии с Земельным кодексом к акту о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование прикладывался межевой план участка. Без такого акта не выдавалось разрешение на строительство, и здание впоследствии не могло быть принято в эксплуатацию. Таким образом, еще до начала приватизации жилья в 1991 году все земельные участки с многоквартирными домами прошли кадастровый учет. Одним из документов, свидетельствующих об отводе земель и формировании земельного участка, является техпаспорт на земельный участок, оформляемый БТИ, а также материалы инвентаризации жилищного фонда. – Поэтому у жителей многоэтажек есть все права на придомовую территорию, – считает Ф. Константинов. – Городская власть лукавит в этом вопросе и выдает многочисленные разрешения предпринимателям на точечную застройку. Эта застройка вызывает справедливый протест жильцов расположенных поблизости домов – ведь ухудшаются условия проживания. Добавлю, что нормативные документы на приватизацию жилья и земельных участков в нашей области, к сожалению, до сих пор не приведены в соответствие с Жилищным кодексом. Тем временем граждане получили ответ из областного министерства строительства за подписью министра Е. Ивашовой. В нем, в частности, говорится, что проектная документация на магазин смешанных товаров возле домов № 27 и 29 по ул. Карла Маркса выполнена с нарушением правоустанавливающих и нормативных документов. В частности, границы земельного участка на генплане проекта не соответствуют границам земельного участка по градостроительному плану; границы благоустройства магазина находятся вне отведенного земельного участка, то есть на придомовой территории; имеются разночтения в чертежах по отводу границ первоначально выделенного земельного участка и чертежах градостроительного плана; не соблюдены размеры пожарных разрывов между зданиями. Разрешение, выданное на строительство магазина, действительно с 25.05.2009 г. по 11.06.2010 г. Таким образом, сообщается далее в письме, министерство считает строительство данного объекта неправомочным из-за нарушений в части градостроительных норм и правил. Для устранения нарушений написано обращение мэру Южно-Сахалинска. Вице-мэр Ю. Алпацкий, подготовивший ответ от лица городской администрации, сообщил, что, по его мнению, отсутствуют разночтения в чертежах по отводу границ земельного участка для строительства магазина и чертежах градостроительного плана. Что касается несоблюдения пожарных разрывов между зданиями, то строительство возможно без организации противопожарных разрывов при условии соблюдения норм проектирования по противопожарным преградам. Разрешение на строительство выдано застройщику сроком до 25 ноября 2009 года. Однако в связи с судебными разбирательствами и претензиями жителей строительные работы не велись. В ноябре 2009 года было выставлено ограждение стройплощадки в соответствии с согласованным стройгенпланом. Но жители по-прежнему препятствуют строительству, сообщается далее в письме. В декабре застройщик обратился с заявлением о продлении действия разрешения на строительство. Продлили до 11 июня 2010 года. На сегодняшний день администрация города направила застройщику объекта предложение о рассмотрении возможности корректировки генплана в части изменения границ благоустройства. Пока противостояние жильцов домов № 27 и 29 по ул. Карла Маркса с местной властью не получило завершения. А вот ТСЖ «Рябинка» в аналогичной ситуации спор у администрации города выиграло. Жильцы домов № 218, 218а по ул. Ленина и дома № 84 по Компроспекту также отстаивали свои права на придомовую территорию, часть которой местная власть использовала по своему усмотрению, сдавая в аренду под капитальное строительство. Как пояснил Ф. Константинов, по завершении такого строительства застройщик имеет право на аренду земельного участка на 49 лет либо его приватизацию. Так вот, 27 января 2010 года арбитражный суд Сахалинской области вынес решение в пользу ТСЖ «Рябинка», обязав ДАГУН сформировать земельные участки придомовых территорий этих многоквартирных домов в границах и размерах генпланов техпаспортов. ДАГУН подал апелляцию. 30 марта арбитражный апелляционный суд во Владивостоке рассмотрел это дело и оставил без изменения решение Сахалинского арбитражного суда, а апелляционную жалобу ДАГУН без удовлетворения. О. АТАЧКИНА.

Газета "Советский Сахалин"

22 мая 2010г.


Вернуться назад