Информация: Общество

Бремя собственности


Жилищно-коммунальная реформа поставила перед нами множество проблем. Немалая часть их связана с деятельностью управляющих компаний, которые, как известно, являются частными коммерческими предприятиями. Отдельные проблемы у всех на слуху, другие менее «раскручены», однако от того не менее важны, и если их не решать, то всех нас ждут очень большие сложности. Например, как сообщило на днях ОАО «Сахалинская коммунальная компания», ряд управляющих компаний (как, впрочем, и товариществ собственников жилья) Южно-Сахалинска собирают, но не перечисляют деньги за отопление и горячее водоснабжение. С начала текущего года просроченная задолженность УК и ТСЖ выросла в три раза и на 1 марта составила более 13 млн. рублей. Например, по данным МУ «Хозрасчетный РКЦ по обработке коммунальных платежей», жители дома № 47 по ул. 2-я Железнодорожная, который обслуживает ООО ЖКХ «Луговое», регулярно расплачиваются по квитанциям за теплоснабжение и горячую воду, однако эти средства с октября прошлого года не перечисляются в СКК, а общая задолженность этой УК превысила 700 тыс. рублей. Чем это в дальнейшем обернется, нетрудно догадаться. Или взять городские дворы. Вид многих из них сегодня очень непригляден, а их ледяные «покрытия» попросту опасны для здоровья. За дворы несут ответственность именно управляющие компании, которые пренебрегают своими обязанностями. Однако все ссылки на то, что не проведено межевание, а потому дворы вроде как ничьи, не являются основанием для невыполнения работ. Жители регулярно вносят платежи, поэтому должны регулярно получать соответствующую услугу. Естественно, возникает вопрос: что делать, как найти управу на «предпринимателей» от ЖКХ? Как говорит начальник отдела управления жилищной политики администрации Южно-Сахалинска В. Гусев, есть немало государственных органов, которые имеют право направить управляющие компании на путь истины. Это и управление федеральной антимонопольной службы, и прокуратура, и государственная жилищная инспекция. Проверку деятельности УК в пределах своих полномочий уже ведет и управление жилищной политики города совместно с департаментом городского хозяйства. Однако основная проблема состоит в том, считает В. Гусев, что сами граждане до сих пор еще не осознали сути перемен, которые произошли в жилищно-коммунальной сфере. Панацеей от всех бед они по-прежнему считают обращения к городским властям. Однако сегодня далеко не всегда администрация города имеет возможности наказать нерадивых коммунальщиков, нет на то законных оснований. Людей, конечно, защищать надо, но в первую очередь людям надо защищаться самим. Потому что именно они являются собственниками и самостоятельно несут бремя защиты своей собственности. Если раньше, действительно, по различным вопросам – протекла ли крыша, холодно ли в квартире, грязно в подъезде – люди шли в муниципальные ЖЭУ, а в случае отсутствия реакции – непосредственно в мэрию, то сейчас ситуация принципиально иная. Новый Жилищный кодекс подвел логический итог массовой приватизации жилья, передав в долевую собственность владельцев приватизированных квартир и сами дома. А муниципалитет выступает здесь таким же собственником, как и любой хозяин приватизированной квартиры. Да, есть дома, полностью принадлежащие муниципалитету. В основном это одноэтажные дома барачного типа, где практически нет мест общего пользования. Люди просто не желают приватизировать эти бараки. Да и управляющие компании не стремятся брать их в управление. Более сотни таких домов в прошлом году два раза выставлялись на конкурс, но ни один не состоялся из-за отсутствия желающих УК. И такие дома сейчас обслуживает единственное оставшееся муниципальное унитарное предприятие ЖЭУ-10. Но большинство жилых домов согласно закону отдано в частные руки УК или ТСЖ. Конечно, никто не снимал с органов власти обязанности вести учет муниципального жилищного фонда и осуществлять контроль за его эксплуатацией, в том числе и в отношении неприватизированных квартир в многоквартирных домах. Но все это происходит на общих основаниях: как и всякий квартировладелец, муниципалитет заключает с управляющей компанией договор об управлении многоквартирным домом, так же, как и хозяева квартир, представители власти участвуют в общих собраниях жильцов и так далее. Словом, муниципалитет имеет те же права и обязанности, что и другие квартировладельцы, но не более того. А из этого проистекает очень важная вещь – обязанность по содержанию дома лежит на всех его собственниках. И в первую очередь они должны нести совместное бремя расходов на текущее содержание и ремонт совместного имущества. То есть не только своей квартиры, но и мест общего пользования: подъездов, подвалов, чердаков, дворов. Делают это они путем регулярной оплаты за услуги управляющей компании или ТСЖ. И в пределах этих средств УК должна оказывать определенные договором на управление домом услуги и отчитываться за их исполнение. А исполнение это должны контролировать сами жильцы, а если у них возникают претензии и разногласия – обращаться в соответствующие органы. – Но есть еще один принципиальный момент, о котором пока мало кто задумывается, – говорит В. Гусев. – Так называемая «квартплата» идет только на текущее содержание и текущий ремонт (что в это входит – поинтересуйтесь, заглянув в договор с УК). А все остальное – как в квартирах, так и в местах общего пользования – должно делаться за дополнительную плату. Например, нужен дополнительный ремонт. Управляющая компания должна рассчитать его смету и предложить на общем собрании жильцов оплатить ее, то есть внести в квитанцию дополнительный платеж. И здесь начинаются психологические сложности. Например, ООО «ЖЭУ-8» проводило голосование в заочной форме и предлагало собственникам сверх текущего содержания и ремонта провести ремонт тех или иных элементов здания. Для этого надо было в течение года вносить дополнительно плату в размере 10 – 20 рублей с квадратного метра. Никто из собственников на это не согласился. Это, конечно, их право. Однако здесь возникает вот какая проблема. Допустим, что с ремонтом фасада можно и подождать. Но вот специалисты обнаружили, что элеваторный узел в подвале можно эксплуатировать еще год-другой, а потом он просто развалится. Нужно собирать деньги на его замену уже сейчас, потому что, когда произойдет авария, сделать это будет не просто. УК – коммерческая компания и живет только от того, что платят жильцы. Если они платят только за текущий ремонт, то только этот ремонт и выполняется. А где взять деньги на ликвидацию ЧП? К сожалению, осознания того, что бремя расходов теперь придется нести всем собственникам дома сообща, пока нет... Конечно, вопрос о дополнительных платах – вопрос совсем непростой. – Есть много людей ниже среднего достатка, тех же пенсионеров. Для них дополнительная плата – это непомерные расходы, – говорит В. Гусев. – Но мнение о том, что вот вы – управляющая компания, вы и должны все сделать, необходимо менять всем. Да, должны. Но только в пределах собранных средств. Поэтому стоит ли отвергать все предложения УК с ходу? Может быть, стоит поэтапно начинать делать накопления, пусть не по десять рублей с квадратного метра, пусть по рублю, по три? Пусть УК отчитается за их использование, и тогда будем накапливать дальше? Понятно, что неспециалисту трудно оценить, действительно ли на нужное дело собирает деньги УК. Кто знает, что такое упомянутый элеватор, который якобы нужно менять, сколько он стоит и так далее? Но ответ на этого должны дать сами собственники. Создавайте домовые комитеты, выбирайте уполномоченных представителей по дому, по подъезду, которые разбираются в стоимости ремонтов и прочем. Наверняка есть отличные специалисты среди проживающих по соседству пенсионеров – многие из них с удовольствием займутся контролем за УК. А со своей стороны мы обязательно поможем. Наше управление жилищной политики с 2006 года как раз вплотную и занимается новыми формами управления. Мы работаем с инициативными группами, уполномоченными, участвуем в общих собраниях, даем консультации собственникам. Что касается технических моментов – задвижек, труб и прочего, то тут на помощь придут специалисты департамента городского хозяйства. В нем, кстати, существует отдел, который следит за санитарным содержанием – в случае чего он может привлечь управляющую компанию к административной ответственности. Есть государственная жилищная инспекция, которая имеет право контролировать любую УК. Но в основе всего все-таки должна лежать инициатива самих собственников. Пока мы не научимся спрашивать с тех, кому платим деньги, порядок навести будет сложно. В. ГОРБУНОВ.

Газета "Советский Сахалин"

6 апреля 2010г.


Вернуться назад