Информация: Общество

Мы должны помочь людям переехать в новые квартиры


Недавно кавээнщики пошутили - почему в России доступное жилье доступно только Биллу Гейтсу, да и то через ипотеку? Вопрос, конечно, интересный. С тех пор, как объявлено о национальном проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", цены на вторичном рынке взлетели выше небес. То, о чем говорили эксперты, сбылось - без массового строительства ни о какой доступности заветных "квадратов" для населения нельзя вести речь. Как решается эта проблема в Южно-Сахалинске, где спрос на квартиры, а соответственно, и цены - самые высокие в области? Что мешает возникновению строительного бума в областной столице и как городская власть решает эти вопросы? Об этом наша беседа с вице-мэром Виктором Альперовичем, курирующим в городской администрации реализацию национальных проектов.

О балансе интересов

- Виктор Юделевич, еще год назад вы возглавляли на тот момент одно из немногих предприятий, занимающихся строительством жилья. И в этом качестве тоже давали интервью. Помнится, шел разговор о том, что застройщикам мешает множество административных барьеров, которые власть обязана устранять. Теперь вы работаете во власти. И как, получается бороться с барьерами?

- Я говорил не только об этом. Помнится, сказал, что национальный проект хорош уже тем, что обозначил проблемы, существующие в сфере строительства, и позволил приступить к их решению. Например, только процедуры согласования по отводу земельного участка, проведения всех экспертиз занимают около полутора лет. Перед каждым застройщиком всегда лежит такая большая бумажная простыня, где квадратиками отмечены все этапы согласований. И эти квадратики ему ночью снятся…

- Все в ваших руках - упростите систему.

- Это компетенция не только муниципалитета. Большая часть проблем лежит в плоскости федерального законодательства. Но проблема сформулирована, и сейчас инициаторы национального проекта готовят изменения в законы, которые позволят упростить систему согласований.

- А что тогда в компетенции муниципалитета, если вести речь о жилье?

- Мы должны, если коротко, сбалансировать интересы населения, чтобы оно могло покупать квартиры, и возможности застройщиков, чтобы дать последним шансы развернуться в полную силу, обеспечивая опережающее развитие инженерных сетей, проектирование и планировку территорий.

О жилье для молодых

Давайте начнем с интересов горожан. У одних зарплата в долларах, у других - бюджетная ставка, одни живут в просторных квартирах и нуждаются только в еще большем просторе, а другие мечтают о том, чтобы разъехаться с выросшими детьми. Вы на кого ориентируетесь?

- Если на элитное жилье есть спрос - на здоровье, обеспеченный человек сам решит свою проблему. А власть обязана думать о тех, кому нужна помощь. Это молодежь, те же бюджетники, жители бараков, малообеспеченные, инвалиды, сироты.

- Почему только они? Вы полагаете, что человеку среднего возраста со средней зарплатой легче купить квартиру?

- Не думаю, что легко, - ему тоже приходится мобилизовать свои возможности, но житейская практика показывает, что у таких людей есть некоторые накопления, им проще оформить банковский кредит. Молодая же семья имеет меньший запас прочности, поэтому представляет для кредиторов определенный риск. Банкам нужны солидные гарантии, и эти гарантии взяло на себя государство - во всех регионах работают программы поддержки молодых семей. Логично, что и муниципалитеты подключились к этому процессу. В июне городское Собрание Южно-Сахалинска утвердило программу "Доступное жилье - южносахалинцам", в ней шесть подпрограмм, и одна из них касается молодых. Муниципалитет намерен финансировать до 30 процентов стоимости жилья, на это в бюджете следующего года, надеемся, будет заложено

20 миллионов рублей.

- Предусматривается такая же система отбора участников программы, как в области?

- Механизм разрабатывается, но уже можно сказать главное - мы заинтересованы в привлечении в бюджетную сферу молодых специалистов, и это будет одним из главных факторов отбора участников программы.

- А где молодые возьмут остальные деньги?

- Сейчас банки предлагают неплохие условия кредитования покупки или строительства жилья: отказываются от практики первого взноса, снижают проценты, сокращают дополнительные платежи, которые исподволь увеличивали процентную ставку - комиссию за ведение счета и прочее. Администрация не только приветствует эти шаги, но и заключила договор о сотрудничестве со Сбербанком и Росбанком. Кроме того, город вошел учредителем в региональное ипотечное агентство. У агентства другие инструменты инвестирования жилья, но важно, что эти инструменты появились и ими можно пользоваться.

О квартирах

для специалистов

- То есть о бесплатном жилье теперь можно вообще забыть?

- Почему же? Во-первых, в городе существует очередь на получение жилья, более 9000 человек. Во-вторых, если Южно-Сахалинску нужны специалисты какой-то отрасли, то он должен быть готов обеспечить их квартирами, в-третьих, необходимо переселять людей из ветхого и аварийного фонда. Мы никуда не денемся от так называемого бесплатного жилья. Просто способы его финансирования могут быть разными.

- Например?

- Например, сейчас начался процесс переселения жителей 14 бараков в 17-м и 19-м микрорайонах. Двум семьям уже приобретены квартиры на вторичном рынке за счет застройщика. Но понятно, что он не потянет таких расходов в дальнейшем. Поэтому предусмотрен механизм софинансирования - за квартиры для переселенцев платят застройщик и бюджет.

- С бюджетом понятно: город обязан сносить ветхое жилье и, стало быть, будет нести расходы на переселение. Непонятно, откуда такой альтруизм у застройщика?

- Это не альтруизм, а экономический расчет. Строителям нужна свободная площадка, и они согласны идти на расходы, чтобы не останавливать производственный процесс. А свои затраты вернут, продавая жилье на рынке. Пилотный проект уже запущен, первый дом на 90 квартир планируется сдать летом будущего года. В этом же доме будут и квартиры, которые подпадают под категорию социального и специализированного жилья.

- А что такое специализированное жилье?

- Это квартира, которая предоставляется специалисту какой-либо отрасли без права ее приватизации на определенный срок. Некое подобие упраздненного ведомственного жилья. Но такое жилье вообще не позволялось приватизировать, человек мог всю жизнь работать в организации, которой принадлежала квартира, а после увольнения остаться без крыши над головой. Мы пытаемся найти систему взаимоотношений, которая бы и городу была выгодна, и человека не лишала прав на квартиру.

- А не получится история с бюджетным домом по Ленина, который достался его жителям почти бесплатно?

- Чтобы этого не получилось, мы и постараемся на пилотном проекте отработать механизм предоставления специализированного жилья. Важно, что дом реально строится, под него закладываются в бюджет будущего года средства.

О площадках

для строительства

- Но один дом - это очень мало…

- Мы с вами говорим о доме, который строится в рамках подпрограмм по ветхому и социальному жилью. Но в Южно-Сахалинске каждый год должно строиться не менее 100 тысяч квадратных метров жилья, из них более 5 тысяч - по подпрограмме социального строительства. Так что это только начало. Уже в этом году в целом построено почти в два раза больше, чем в прошлом.

- Много говорилось о том, что в Южно-Сахалинске не хватает площадок для строительства. Где же мы строимся?

- Проблема не в площадках. Проблема в том, что это либо земельные участки, где нет вообще никакой инфраструктуры, как на юге города, либо они заняты ветхим жильем, как в северной части Южно-Сахалинска. Поэтому застройщикам приходится брать на себя инфраструктуру или переселение, о чем мы говорили выше. Что, конечно, увеличивает стоимость квадратного метра. И все равно спрос на земельные участки под строительство большой.

- Их теперь продают строго с аукциона. Но ведь чем дороже участок, тем, опять же, выше стоимость жилья, застройщику же надо вернуть расходы?

- В Южно-Сахалинске прошло уже два аукциона по выделению участков под строительство. Недавно китайская компания "Синь-Чжоу" выиграла аукцион на право аренды земельного участка в 15 гектаров, за которые предложила 35 миллионов рублей. Первоначальное предложение было 10 миллионов. Это земля в районе поселка Зима, где нет никакой инфраструктуры, серьезные проблемы с электроэнергией, очистными сооружениями. Так что строителям придется развивать коммунальные системы. Но это их не испугало - они уверены, что покупатели на жилье будут. А что касается увеличения его стоимости из-за цены на землю, то нетрудно посчитать, что на каждый из возможных для строительства на этой территории 70 тысяч квадратных метров "квадрат" дополнительно ляжет 500 рублей. Согласитесь, назвать это серьезным увеличением нельзя.

- В каких районах появятся новостройки?

- Это 17-й, 18-й и 19а микрорайоны, 8-й микрорайон от Комсомольской в сторону Горького, 11-й и 13-й микрорайоны, еще две площадки под коттеджное строительство в Дальнем и Христофоровке.

О конкуренции

- Сейчас в умах бродит мысль о развитии малоэтажной застройки. Что вы думаете по этому поводу?

- Строить коттеджи - замечательно. Но не в центре города. Здесь исторически сложившаяся деловая часть, многоэтажная жилая застройка. Мы уже расхлебываем кашу, которая была заварена несколько лет назад, когда действующий генплан просто игнорировался и всяк строился, где хотел. Теперь вот при планировке микрорайонов на севере и юге города вынуждены думать, как вписать частные коттеджи и так называемые БКМ в комплекс. Это же не просто дома-кубики расставить, а продумать и систему коммуникаций. В конечном итоге город потерял многие территории под городскую типовую застройку и вынужден обременять строителей дополнительными проблемами, связанными с подготовкой площадок.

- А новый генеральный план скоро будет готов?

- Скоро. Благодаря этому Южно-Сахалинск получит перспективы дальнейшего развития, в том числе и жилищного строительства.

- Кстати, еще недавно "Сахалин Инжиниринг" был едва ли не единственной компанией, которая планомерно занималась строительством жилья. Что-то изменилось на этом рынке?

- Конечно, изменилось. И я расцениваю это как подтверждение тому, что национальный проект, с какими трудностями бы он ни шел, все-таки имеет перспективу. За жилье взялись компании, которые раньше не занимались жилищным строительством. Например, "Капстрой 2003", "Консоль", "Авито", совместная канадско-японская компания "Хоккайдо" и другие. Ни один застройщик не сидит без работы. А чем выше конкуренция в этой сфере, тем больше предпосылок для снижения цен на жилье или, как минимум, их стабилизации.

О коммуникациях

- Но пока что ниже 30 тысяч рублей за "квадрат" его не сыщешь. Выше - пожалуйста.

- К сожалению, сегодня это так. И дело не в аппетитах строителей. Город имеет очень крупные проблемы с инженерной инфраструктурой. У нас ограничены энерго- и тепловые мощности, очень ветхая водоканализационная система, очищается только 40 процентов сточных вод. И бесконечно вешать на эти сети новые объекты уже нельзя.

- И какой выход?

- Это целый комплекс мер, которые необходимо осуществить. Например, в Южно-Сахалинске не существует разработанной программы строительства распределительных электрических сетей. Она нужна и энергетикам (не могут же они строить неизвестно что), и городу. Поэтому администрация инициировала разработку этой программы. Финансировать ее придется с помощью городского бюджета и энергетиков. Огромных затрат требует модернизация магистральных сетей. И опять же понятно, что в одиночку ее никто не потянет. Мы сделали первый шаг - вошли в программу Росстроя по модернизации инженерной инфраструктуры.

- Для этого пришлось поучаствовать в конкурсе?

- Да, и здесь нам оказала помощь областная администрация. В итоге Южно-Сахалинску будут предоставлены государственные гарантии на получение субсидий под процентные ставки кредитов.

- Мы опять залезем в кредитную петлю?

- Что значит в петлю? Весь мир работает с кредитами. Важно, на что они тратятся. Мы получаем не просто кредит, а открываем кредитную линию, которая позволит начать модернизацию сетей. Уже объявлены тендеры на проектирование инженерной инфраструктуры.

- То есть речь пока идет о проектах?

- Не только. По еще одной программе Росстроя мы получим более 50 миллионов рублей на достройку тепловой магистрали одного из участков областной столицы. Там нужны всего километр с небольшим трассы и насосная станция, благодаря чему будет решена застарелая проблема устойчивого теплового обеспечения юга и центра города. Готовятся также документы на модернизацию тепловых сетей, есть предложения по водоканализационным магистралям. Альтернативой большой энергетике может стать газопоршневая станция для обеспечения энергией южной части города, инициатором строительства которой выступила известная компания "Сфера". Ну и плюс к этому участие в строительстве коммуникаций самих застройщиков.

- А почему город не может их освободить от этой повинности?

- По очень простой причине - у него нет таких денег. Поэтому я и говорю о целом комплексе мер. В России, наверно, нет ни одного города, который смог бы решить все эти проблемы исключительно за счет бюджета. Но часть бюджетных средств мы готовы вкладывать в обустройство инфраструктуры. Например, средства от аукционов на земельные участки. Рассчитываем, что депутаты городского Собрания примут наше предложение о целевом использовании средств от продажи земли на реализацию целей программы "Доступное жилье".

- Еще один вопрос - существуют ли какие-то планы по реконструкции самого старого микрорайона - Черемушек?

- Пока таких планов нет. Реконструировать старые "хрущевки" очень дорого, учитывая повышенные требования к сейсмоустойчивости зданий. Такую масштабную задачу город не осилит. Поэтому наша задача - развивать проект "Доступное жилье" и помогать людям переезжать в новые квартиры. Понимаю, что не утешу черемушкинцев, но такова реальность.

Записала Виктория ВАСИЛЕНКО, фото Виктора ТИТОВА, Газета «Южно-Сахалинск сегодня».

9 ноября 2006г.


Вернуться назад