Не так давно в администрации Южно-Сахалинска создано новое структурное подразделение - управление жилищной политики. Родилось оно не случайно. Дело в том, что согласно Жилищному кодексу РФ до 1 января 2007 года граждане, проживающие в многоквартирных домах, обязаны выбрать способ управления своим домом, которое должно заключаться не только в обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания, решении вопросов пользования общим имуществом, но и в надлежащем его содержании. Задача управления жилищной политики - регулирование отношений по содержанию жилого фонда, внедрение новых форм управления им. Всего таких способов три. О них и реформе ЖКХ в городе рассказывает начальник управления жилищной политики администрации города Владимир Алексеевич ГУСЕВ.

- Первый способ - непосредственное управление домом собственниками жилья. Кстати, ими могут являться физические или юридические лица, муниципальные образования, субъекты Российской Федерации. Однако этот вариант, на мой взгляд, мало эффективен. Достаточно сложно управлять домом собственникам всем вместе, так как решение каждого вопроса необходимо выносить на общее собрание, а поди всех собери. Квартира может быть приватизирована в долях, и у нее несколько собственников. Вот и получается, что, предположим, в 60-квартирном доме более 100 собственников, и все имеют право голоса. Можно, конечно, выбрать на собрании полномочного представителя, который будет заниматься заключением договоров на обслуживание дома с соответствующими организациями, но он не имеет права собирать средства с жильцов за оказываемые услуги. Все расчеты производятся потребителями напрямую с поставщиками услуг. Словом, функции такого представителя только контролирующие.

Второй вариант - управление домом управляющей организацией. На сегодняшний день в Южно-Сахалинске пять управляющих организаций: МУП ЖПЭТ, МУП "ЖЭУ-8", МУП "ЖЭУ-9", МУП "ЖЭУ-10" и акционерное общество "Сахалинская коммунальная компания". Эти же предприятия занимаются обслуживанием своего жилого фонда. Словом, в одном лице и заказчики, и подрядчики. Однако новый Жилищный кодекс предусматривает разделение функций управления и обслуживания, хотя и не запрещает их совмещение.

Третий способ - управление жилфондом товариществом собственников жилья (ТСЖ). Это некоммерческая организация, юридическое лицо со своим расчетным счетом, печатью, возглавляемое председателем, который имеет право заключать от имени товарищества договоры на обслуживание, оплачивать счета за предоставленные услуги и т. д. Кстати, председатель имеет право заключить договор на управление товариществом с какой-либо иной управляющей организацией. Однако в данном случае качество документа несколько иное - он нацелен на защиту интересов собственников жилья. Так как жилфонд ТСЖ невелик, ограничен одним или несколькими многоквартирными домами, то существует реальная возможность следить, насколько рационально и по назначению ли используются финансовые потоки, переданные иной управляющей организации, влиять на качество предоставляемых услуг.

- Что ж, с вариантами определились: управление жилым фондом непосредственно собственниками жилья, ТСЖ или управляющей компанией. А много ли нынче желающих менять традиционную форму управления?

- В наш отдел по внедрению новых форм управления обратились около 50 граждан за консультацией и с просьбой помочь в организации собраний. В июне проведены встречи с гражданами, проживающими по адресу: ул. Комсомольская, 227, коллективом ТСЖ "Экспресс-1", представителями управляющей компании "Содружество", инициативными группами с улиц Емельянова и Пограничной, которые решили организовать товарищества собственников жилья. Всем им даны необходимые консультации. Надо сказать, что администрация города в настоящее время выступает инициатором внедрения новых форм управления. Мне кажется, наиболее эффективный способ - создание товариществ собственников жилья. Как юридическое лицо ТСЖ вправе распоряжаться земельным участком, на котором расположены многоквартирный дом и иные объекты, предназначенные для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства.

К примеру, ТСЖ "Экспресс-1". Оно организовалось год назад на базе жилищного строительного кооператива по адресу: ул. Пушкина, 150. Дом представляет собой три секции, по сути дела, три здания, одно из которых являлось ЖСК. В одну из квартир бывшего кооператива вселился новый жилец, которого не устроил уровень обслуживания, и он решил создать товарищество собственников жилья. Жильцы идею поддержали, ТСЖ создали, год прожили. За это время отремонтировали один подъезд, на очереди - второй, поставили прибор учета тепла, за счет сэкономленных средств начали обустраивать территорию. Сегодня в товарищество изъявили желание вступить жильцы оставшихся двух секций дома № 150 и дома № 152 по улице Пушкина. Готовит документы о вступлении в ТСЖ своей муниципальной долей и администрация города. В планах товарищества установка приборов учета тепла, ремонт канализации, подвалов.

- А на какие средства?

- На те, которые собираются по статьям "текущее содержание" и "капитальный ремонт". Жильцы одной секции в месяц платили около 30 тысяч рублей. Что же касается водо- и теплообеспечения, то эти платежи идут напрямую в соответствующие снабжающие организации. Кстати, все имеющиеся в городе ТСЖ сразу поставили на своих домах приборы учета тепла, чем достигли экономии средств до 30 процентов. Устанавливают в домах и приборы учета воды. Что же касается сбора средств за водообеспечение: если в квартире есть прибор учета воды - деньги берутся по его показаниям, если нет - сумма распределяется пропорционально проживающим. В товариществе четко знают, сколько человек проживает в той или иной квартире, и никто из членов ТСЖ не будет платить за лишних людей. Например, собственник сдает квартиру. Прописан он там один, проживает человека два-три - платить придется за всех.

- Что касается тарифной политики. Получается: сколько ТСЖ, столько и тарифов?

- Совершенно верно. Тарифы устанавливаются общим собранием. Практика показывает, что ТСЖ, которые сами себя обслуживают, платят меньше, чем основная масса населения, раза в полтора. Но в принципе, это, наверно, неправильно. Надо принимать общегородские тарифы, дабы поддерживать дом в нормальном состоянии, накапливать средства на текущий и капитальный ремонт. Сейчас по этим статьям ТСЖ платят мало, но через год-другой что-то случится с фасадом или кровлей, а средств на ремонт не будет. И что делать? Денег нет, а жить надо. Это первое. Второе, если тариф ТСЖ установлен меньше, чем в городе, то льготы и субсидии тоже меньше. Но и завышать тариф тоже нельзя.

- Словом, городские тарифы на коммунальные услуги, это оптимальный вариант?

- В принципе, да.

- А если жители многоквартирного дома так и не выбрали способ управления?

- Согласно закону Российской Федерации "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" администрация города обязана организовать предоставление жилищно-коммунальных услуг. Если собственники того или иного дома не выберут какой-либо из способов управления, сами не организуются, тогда местная администрация будет проводить конкурс среди управляющих компаний на основе городского тарифа на услуги. Кто выиграет, тот и будет управлять домом. После 1 января 2007 года для такого жилого фонда конкурс будет проведен.

- Сколько же нынче в Южно-Сахалинске таких организаций?

- Уже работают 24 предприятия. Это товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы и три новые управляющие организации: "Востокдорстрой "Дом", "Жилфонд "Сервис", ООО "Управляющая компания "Содружество". Чтобы передать жилфонд на обслуживание в управляющие организации, в каждом доме необходимо провести собрание. Его может инициировать собственник, проживающий в этом доме. Он пишет уведомление, разносит его по квартирам, назначает срок проведения собрания. Можно принять решение заочным голосованием. Надо заметить, что наиболее активно занимаются выбором способов управления домом жители центральной части города. Население спальных микрорайонов и северной части города, похоже, в глубоком раздумье.

- Или в полной апатии?

- Вполне возможно. Задача управления жилищной политики - подстегнуть процесс. Хотя позитивные плоды работы налицо. Если в мае было 21 иное, нежели муниципальное, коммунальное предприятие, то, как я уже сказал, к началу июля уже 24. Буквально на днях ко мне обратился председатель ТСЖ "44-06", расположенного по адресу: ул. Дзержинского, 44. В доме проведено собрание собственников жилья, товарищество зарегистрировано и просит передать здание на обслуживание. Знаете, через день мы с кем-нибудь встречаемся по поводу выбора способа управления.

- Те, кто занимает квартиру по договору найма, надо полагать, в процессе не участвуют?

- Да. Они права голоса не имеют. В Жилищном кодексе однозначно написано, что в собрании принимают участие только собственники. За тех, кто проживает в квартире по договору найма, на собраниях голосует администрация города (ее представители), потому что именно у нее снимается квартира. Товарищество собственников жилья считается выбранным при наличии 51 процента голосов. Каждый собственник голосует квадратными метрами занимаемой им площади. И не только. Есть такое понятие, как долевая собственность. Это чердаки, подвалы, лестничные клетки, фасады, кровля, технические этажи, инженерные сети и так далее. Каждый собственник имеет в этих элементах общего имущества свою долю пропорционально тем квадратным метрам площади, которая находится у него в зарегистрированной собственности.

Жилищный фонд Южно-Сахалинска составляет более трех миллионов квадратных метров, до 1 июля следующего года весь он должен быть распределен между управляющими компаниями, ТСЖ, ЖСК и собственниками жилья. Так что впереди у управления жилищной политики администрации города работы непочатый край.

По всем интересующим вопросам можно обратиться в отдел по внедрению новых форм управления жилым фондом управления жилищной политики администрации города. Начальник отдела - Татьяна Леонидовна Козлова, тел. 74-32-57.

Ирина БОРИСОВА, Фото Виктора ТИТОВА, Газета «Южно-Сахалинск сегодня».

20 июля 2006г.