Похоже, что в ближайшее время в областном центре возрастет спрос на квартиры, расположенные на первых этажах. Связано это с развитием предпринимательской деятельности и благоустройством Южно-Сахалинска. В прошлом году приступили к разработке комплексной программы благоустройства областного центра. Часть работ - реконструкция улицы Ленина в районе почтамта - была выполнена осенью.

На прошлой неделе члены областного и городского градостроительных советов рассмотрели проект благоустройства остальной части улицы Ленина и Коммунистического проспекта. Согласно проекту совершенно иной вид центральной улицы будет в районе магазина "Техник" и женской консультации. Проектировщики предлагают убрать оттуда торговые павильоны и ларьки. Подобные изменения произойдут и в других уголках города. Пока речь не идет о том, будут ли предпринимателям предложены в аренду альтернативные площади. Власти уже сегодня делают установку на то, что многим бизнесменам придется приобретать под торговые площади недвижимость на первых этажах жилых домов. У южносахалинцев, проживающих здесь, появился шанс улучшить свои жилищные условия.

Повезло или… наоборот?

Сегодня во многих новых домах, возводимых в Южно-Сахалинске, первый этаж изначально отводится под офисные помещения. Пример тому - дом для учителей на перекрестке улиц Ленина и Емельянова, новый дом по улице Чехова в районе "Славянского базара".

Купить новое готовое помещение гораздо выгоднее, чем покупать квартиру, которую далее предстоит переводить в нежилой фонд, делать реконструкцию, перепланировку, ремонт и т. д.

У каждого в руках есть калькулятор. Отселение жильцов квартиры - лишь верхушка айсберга, начало, за которым следуют другие этапы - перевод помещения в статус нежилого, разработка рабочего проекта, его согласование, получение разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию и т. д. Нужно пройти достаточное количество инстанций, на что требуется много времени и сил.

Не та площадь

Наиболее ликвидными квартирами на первых этажах считаются те, что расположены в домах на центральных улицах города. Например, на улице Ленина такой недвижимости осталось совсем немного. Не освоенным до конца пока является район СахГУ. В основном это квартиры, не подошедшие для перепланировки по квадратным метрам, например однокомнатная "хрущевка" площадью 31 квадратный метр, выходящая окнами на центральную улицу. В переоборудованных соседних квартирах слева и справа от нее уже открылись парикмахерская и магазин. Но владельцу недвижимости придется долго ждать покупателя сразу по нескольким причинам. Первая - физические лица не будут покупать такую жилплощадь в личное пользование. Жить по соседству с шумом дороги вряд ли кому-то захочется. Вторая - владельцы соседних помещений в редких случаях покупают дополнительную площадь, памятуя о прошлых аспектах перевода жилых квадратных метров в нежилые. Третья - чаще всего на рынке пользуются спросом помещения площадью 60-120 квадратных метров. Это объясняется тем, что далеко не каждую квартиру можно перевести в нежилой фонд. Есть такое понятие - профиль помещения (офис, торговое, общепит и т. д.). Те организации, которые согласовывают перевод - СЭС, пожарный надзор, отдел архитектуры и надзора и другие (всего около 15 инстанций), - предъявляют свои требования. Например, среди требований для аптек - площадь помещения не должна быть менее 86 кв. метров. Ее можно получить, купив, к примеру, трехкомнатную и однокомнатную квартиры на одной площадке. Но будут ли находиться в конкретном доме такие квартиры рядом, чтобы можно было их объединить? Если нет, то вариант для аптеки уже не подходит, а покупать больше, чем необходимо, - невыгодно, ведь каждый квадратный метр обойдется достаточно дорого. В риэлтерской практике также существует понятие предварительного перевода, когда есть сомнение: разрешат его в перспективе или нет. Прежде чем выкупать помещение, опытные риэлтеры заручаются хотя бы устным разрешением, предоставляя не весь пакет документов, а лишь часть. При рассмотрении возможности перевода в нежилое помещение конкретной квартиры рассматриваются все аспекты: от типа здания до расположения коммуникаций возле него. Поэтому в некоторых случаях продать квартиру под тот или иной профиль практически невозможно по объективным причинам.

О ценах

Количество предложений на квартиры на первом этаже максимальное. Цены на данный тип недвижимости всегда ниже, чем на квартиры на ликвидных этажах. Например, двухкомнатную "брежневку" в 8-м микрорайоне предлагают приобрести за 35 тысяч у. е., в то время как аналогичная квартира на втором-четвертом этажах оценивается владельцами от 36 до 38 тысяч у. е. Или 2-комнатная 138-й серии на первом этаже предлагается за 42 тысячи у. е., на втором-четвертом этажах - от 48 тысяч у. е. и выше. В большинстве случаев бывают и такие ситуации, когда владельцы квартир значительно завышают стоимость своей собственности. Это происходит в тех случаях, когда площадь находится в рентабельном для торговли и бытовых услуг районе. Другой мотив: понимая, что складывается благоприятная ситуация для решения жилищных проблем, владельцы настаивают, чтобы заинтересованные предприниматели приобретали отдельную жилплощадь для каждого проживающего в квартире. Поэтому покупка недвижимости в жилом доме на первом этаже под офис или магазин для бизнесменов не совсем выгодное мероприятие. Стоимость квадратного метра при отселении и до окончания ремонтных работ вырастает зачастую на 100 процентов и более.

Тем не менее в большинстве случаев покупатели приобретают квартиры за предложенную стоимость. Например, на рынке недвижимости сегодня продается под офис или магазин однокомнатная "брежневка" в районе торгового центра "Океан" за 60 тысяч у. е. или трехкомнатная "сталинка" возле Мичиноку-банка за 70 тысяч у. е. Они находятся в так называемом втором ряду домов. Рано или поздно и на них найдется покупатель. Но в любом случае продавцы должны учитывать и ситуацию на рынке недвижимости. В условиях пониженного спроса предприниматели охотнее выкупят жилье по сниженной или реальной цене.

Наталья АКСЕНЕНКО, Фото Виктора ТИТОВА, Газета «Южно-Сахалинск сегодня».

1 февраля 2005г.