Понятно, что в России цены на жилую недвижимость будут постоянно расти. Между тем на карте мира есть еще государства, где цены на недвижимость вполне привлекательны для многих российских обывателей. И может, стоить задуматься над тем, есть ли смысл вкладывать свои кровные в сотню квадратных метров, например, московской, питерской или, что нам ближе, сахалинской недвижимости, в то время когда аналогичную сумму можно потратить на приобретение квартиры в некогда социалистической Чехии. Причин несколько. Здесь и достаточно низкие чешские цены на жилье, и недавно свершившееся вступление Чехии в Европейский Союз, и чрезвычайно низкие налоги на недвижимость, а также небольшие расходы на коммунальные платежи. Да и вообще, привлекательно жить в атмосфере позднего ренессанса.

Не так давно корреспондент "ЮС СЕГОДНЯ" побывал в столице этой страны и ее пригородах. И решил поделиться своими наблюдениями с читателями.

Мы похожи

С Россией у Чехии много общего. Чехи - славянский народ, поэтому в общении с ними не возникало никаких проблем. Их язык очень похож на русский, в особо трудных случаях можно разговаривать на английском, но многие чехи как старшего поколения, так и молодежь неплохо изъясняются на нашем языке. Интерес к России никогда не снижался. Немаловажной для покупателей недвижимости оказывается географическая близость: от Москвы самолетом в Прагу лететь два часа, поездом - менее суток. Есть в Чехии еще две важные особенности, которые привлекают многих иностранцев. Первой интересуются озабоченные образованием своих детей: оно в этой стране бесплатное на всех уровнях, причем поступить в вуз можно по результатам несложных тестов. Второе: потребительская корзина поражает своей дешевизной. К примеру, заполнив в супермар-кете тележку изысканными продуктами, и преимущественно мясными, можно заплатить в пределах 150 крон (примерно 180 рублей), а одежда в фирменных магазинах ведущих европейских производителей стоит не дороже, чем на китайских сахалинских рынках.

Страна небольшая, но...

Самая популярная и дорогая недвижимость - в Праге. Чуть менее популярны другие крупные города (Брно, Пльзень) и курортная зона Карловых Вар. В последнем многие объекты недвижимости принадлежат русским. Будь то пара домов режиссера Никиты Михалкова или мэра Москвы Юрия Лужкова. А есть и совсем дешевые зоны - к примеру, север страны.

В конкретных цифрах это выглядит так. Типовая трехкомнатная квартира в панельном доме площадью 75-80 кв. м в Праге будет стоить в среднем 60-70 тысяч евро. Правда, на евро официально Чехия перейдет к 2010 году, пока же на рынке недвижимости торгуют больше на кроны. Их курс: 1 крона равна 1,20 рубля. Родные же нам доллары совсем не в ходу. В других "хороших" регионах цена такой же квартиры будет на 15-20 процентов ниже, а на севере - всего 25-30 тысяч евро, т. е. уровень ниже столичного в 2,5-3 раза. Однокомнатную квартиру, например, в часе езды от Праги вполне реально приобрести за 10-12 тысяч евро, что и делают многие. Конечно, такая ценовая карта применима только к типовому жилью. На элитную же недвижимость цены уже другого уровня.

Столица Чехии делится на "номерные" районы: Прага-1, Прага-2 и так далее. Сколько всего Праг, толком не знают и сами жители. Вроде насчитали 21, но вполне возможно, что их больше. Распространено мнение, что чем меньше номер, тем лучше. Это отчасти правильно, потому что Прага-1 - это самый центр города, историческая часть, где цены максимальны. Но вот дальше система дает сбой: к примеру, у Праги-5 вроде бы достаточно высокий номер, но некоторые ее микрорайоны находятся в пяти минутах ходьбы от центра. А Прага-13 вообще находится внутри Праги-5. В общем, определить, престижны или непрестижны отдельные микрорайоны внутри районов, и описать все это - явно вне масштабов газетной статьи. Но все-таки Прагу нельзя назвать большим городом, даже хотя бы потому, что в построенном русскими в 70-80-е годы метро всего три ветки и пара десятков станций. Впрочем, при желании и в удовольствие Прагу можно всю пройти пешком.

В среднем цена неплохой недвижимости в Праге составляет в пределах 1000 евро за квадратный метр. А значит, идея обменять при желании сахалинскую "хрущевочку" на квартиру в чешской столице не кажется такой уж невероятной. Даже за 45-50 тысяч евро в Праге можно купить очень приличную двухкомнатную квартиру в панельном доме.

Следует отметить особенность устройства чешских квартир: во многих из них нет привычной для нас кухни. Она совмещена с гостиной и представляет собой кухонное оборудование, размещенное вдоль глухой стены комнаты. Такая кухня называется кухонным углом. Очень ценится в Чехии наличие балкона или лоджии, которые чехи зачастую превращают в садик и используют для отдыха.

Ипотека с фиксацией

Как и во всем мире, в Чехии принято покупать недвижимость с помощью ипотечных кредитов. Условия - даже для иностранцев - выглядят очень привлекательно: первый взнос - 30-35 процентов, срок - до 15 лет. Ставка по кредиту - около 4 процентов. Но есть одна деталь, непривычная для нас, - так называемый срок фиксации, который обычно бывает 1 год, 3 года, 5 лет. Это означает, что данные условия кредита действительны только на этот период, а потом стороны обсудят условия снова с учетом изменения ситуации на рынке. Банк, скорее всего, скажет, что ситуация изменилась, а покупатель не имеет возможности для маневра, поскольку недвижимость уже куплена. Так что минимальный процент обычно бывает при минимальном сроке фиксации, а если срок больше, то процент повыше.

Юридические детали

Самая известная юридическая странность - запрет на приобретение недвижимости иностранцами. Его, правда, обещают отменить к 2008 году. Но и сегодня этот момент многие иностранцы легко обходят. Распространенный способ - регистрация фирмы в Чехии, в собственность которой и приобретается дом или квартира.

Но есть и еще один подводный камушек под названием "форма собственности". Многие жилые дома являются коллективной собственностью всех жильцов, а каждый жилец владеет долей. При несомненных преимуществах (квартиры стоят дешевле, жителю не надо платить налог на недвижимость и специальный налог при последующей продаже) сложность тут в том, что для проведения сделки с такой недвижимостью необходимо согласие всего кооператива. А один из членов может воспротивиться продаже иностранцу или заблокировать сдачу квартиры в аренду, или потребовать за это деньги...

И такое жилье при покупке юридически не является вашей собственностью и поэтому не может быть залогом для получения кредита.

Хороший вариант для иностранца: построить себе домик в Чехии. Средняя стоимость строительства подобного дома (включая земельный участок и юридическое оформление) - 70-150 тысяч долларов. А еще лучше приобрести небольшую гостиницу. Например, в Праге-3 в районе Жижков Заставка действующий трехэтажный отель на 15 номеров стоит всего 2 миллиона крон. За такую же стоимость можно прибрести и гостиницу на 10 апартаментов. Многие так и делают. Причем это хорошо во всех отношениях. Есть бизнес, есть место жительства, а владение гостиницей подразумевает создание фирмы. А значит, получение бизнес-визы и последующего вида на постоянное жительство.

На сегодняшний день иностранцы, имеющие бизнес-визу, получаемую на основании регистрации чешской фирмы, могут приобретать недвижимость только на имя чешской фирмы, учредителями которой они являются. При этом появляется возможность относить все расходы на содержание недвижимости на фирму. Договор покупки заверяется нотариусом и регистрируется в реестре недвижимости.

При продаже недвижимости (изменении собственника в реестре) взимается налог с перевода недвижимости, который составляет 3 процента от стоимости. Если не оговорено иначе, налог должен заплатить продавец.

Владение недвижимостью облагается незначительным налогом. Размер его зависит от стоимости недвижимости, населенного пункта, в котором она находится, и других параметров. По мере удаления от Праги и Карловых Вар расходы на содержание жилья существенно снижаются.

В Праге владелец собственного дома платит около 100 у. е. ежемесячно за коммунальные услуги и налог на недвижимость, составляющий около 50 у. е. в год. Учитывая, что средняя зарплата в чешской столице составляет около 600 у. е., эти цифры представляются вполне приемлемыми.

А если снимать?

Цена аренды однокомнатной квартиры в панельном доме спального района - 250-300 у. е. в месяц. Цена аренды такой же по площади квартиры, но в престижном кирпичном доме в историческом центре - около 800 у. е. в месяц.

Стоимость аренды виллы или дома гораздо выше.

Квартиры в Праге подбирала Наталья АКСЕНЕНКО, Фото автора, Газета «Южно-Сахалинск сегодня».

15 июня 2006г.